Naast een woningtekort van 396.000 woningen woont 55% van de 7,48 mln huishoudens (sterk) overdadig en 4% te krap (ana:34). Wie ruim woont verhuist weinig: elke verhuizing naar een andere koopwoning kost 2% overdrachtsbelasting (OVB). De OVB bracht in 2025 per saldo 4,574 mld euro op over alle onroerende zaken (Belastingdienst); het 2%-deel op woningen is circa 1,5 mld euro (SCHATTING). In 2025 werden 265.189 koopwoningen verkocht, gemiddeld 482.917 euro, samen circa 128,1 mld euro (CBS 85822NED).
Het belastingstelsel belast het wisselen van woning (transactie) in plaats van het bezit. Dat werkt als lock-in: vooral korte, woninggedreven verhuizingen, zoals kleiner gaan wonen, blijven achterwege. Hilber en Lyytikainen vinden in het VK ongeveer 37% minder mobiliteit bij 2 procentpunt hogere transactiebelasting; Vording en Caminada (Leiden, 2007) noemen dat 1 procentpunt lagere transactiekosten circa 8% meer verhuizingen van eigenwoningbezitters geeft. Het CPB schaft in alle eindbeelden voor de eigen woning de OVB van 2% af.
Effecten van de situatie zonder nieuw beleid, in € miljoen per jaar met 1 decimaal. Negatief is een nadelig effect. Lage impact is de grens die het dichtst bij 0 ligt, hoge impact de grens die het verst van 0 ligt, voor positieve en negatieve effecten. Financiële effecten zijn begrotingsuitgaven, begrotingsinkomsten en gemiste belastinginkomsten; maatschappelijke effecten zijn welvaartseffecten; risico's staan als jaarlijkse bufferpremie, kans maal schade. Overdrachten en andere bedragen die niet in het saldo tellen staan apart en tellen niet mee in het totaal. Onderaan staat het totaal.
| Effect | Lage impact € mln/jaar | Midden € mln/jaar | Hoge impact € mln/jaar | Hoeveelheid | Bron |
|---|---|---|---|---|---|
| Maatschappelijke effecten (welvaart) | |||||
| Sectoraal effect gebruikers en producenten (eigen schatting) | -300,0 | -500,0 | -1.000,0 | – peiljaar 2025 | dp:2020 src:2385 src:2388 |
Huidige situatie, SCHATTING, concept. Welvaartsverlies door de verstorende OVB op woningen, EUR mln/jr: -300 / -500 / -1.000. Basis: 40-80% van circa 1,5 mld opbrengst (src:2388, dp:2020), centraal lager gezet. Spiegelbeeld van de baat in pol:422; schade hier, baat daar, niet optellen. | |||||
| Subtotaal maatschappelijke effecten | -300,0 | -500,0 | -1.000,0 | ||
| Niet in het saldo (overdrachten en overig) | |||||
| Overdrachten (herverdeling) (eigen schatting) (telt niet mee) | -1.500,0 | -1.500,0 | -1.500,0 | – peiljaar 2025 | dp:2020 src:2384 src:2385 |
Huidige situatie, SCHATTING. OVB-opbrengst woningen circa 1,5 mld/jr (dp:2020; totaal alle onroerende zaken 4,574 mld, dp:2015, src:2384) is een overdracht, geen welvaartsschade: InTotaal=0 en TeltInSchade=0 (patroon ana:27). | |||||
| Subtotaal niet in het saldo (telt niet mee in het totaal) | -1.500,0 | -1.500,0 | -1.500,0 | ||
| Indicatoren (hoeveelheden, tellen niet mee) | |||||
| Onbenutte woonruimte door regelgeving (eigen schatting) (indicator) | geen bedrag | – | dp:2021 src:2388 src:2390 | ||
PM, niet-monetair. Gemiste verhuizingen door de OVB 8.000 / 24.000 / 56.000 per jaar (SCHATTING, dp:2021); benodigd af te staan oppervlak per ruim wonend huishouden dp:61. Aantal onbenutte woningen niet gekwantificeerd. | |||||
| Sociale Cohesie en Vertrouwen (indicator) | geen bedrag | – | geen bron | ||
PM, OPEN PUNT (opnemen of laten vervallen nog niet besloten). Alleenwonen en eenzaamheid van ouderen in te grote woningen; geen bron geopend. | |||||
| Zorguitgaven (collectief) (indicator) | geen bedrag | – | src:2391 | ||
PM, OPEN PUNT (opnemen of laten vervallen nog niet besloten). Gemiste mantelzorg bij nabij wonen; alleen Ecorys 2025 in AOW-context (src:2391), niet voor deze maatregel gekwantificeerd. | |||||
| Totaal effect huidig beleid | -300,0 | -500,0 | -1.000,0 | financiële effecten + maatschappelijke effecten + risico's | |
| waarvan eigen schatting: -300,0 / -500,0 / -1.000,0 € mln per jaar (lage impact / midden / hoge impact) | |||||
Open data: help mee. Zie je een fout, een betere bron of een ontbrekend cijfer in deze analyse? Stel een correctie of aanvulling voor. Voorstellen worden alleen door een mens beoordeeld en doorgevoerd; elke wijziging wordt gelogd.
Correctie of aanvulling voorstellenDossier Woningnood (subject 101) heeft twee analyses die samen aanbod en vraag afdekken. Saldi niet optellen zonder interactiecorrectie.
| ana:34 (fysiek spoor) | ana:99 (niet-fysiek spoor) | |
|---|---|---|
| Kant | aanbod: meer woningen uit bestaande m2 | vraag: mensen laten verhuizen naar een passende woning |
| Instrument | ombouw, MKB-maatwerk, renteloze lening (pol:116) | belastingschuif OVB naar landelijke WOZ-heffing (pol:422, pol:423) |
| Doelgroep | pandeigenaren, MKB, gemeenten | verhuizers (onder meer ruim wonende ouderen, starters), alle eigenaren |
| Bewijsniveau | EIB 2024 (src:180), circa +2.000 woningen per jaar | elasticiteitsliteratuur NL en VK (src:2390, src:2388); schatting |
| Gedeelde datapoints | dp:61, dp:219, dp:272, dp:274 | dp:61, dp:219, dp:272, dp:274, dp:416, dp:417 |
| Gedeelde bronnen | src:40, src:180 | src:40, src:180, src:385 |
Waarom apart rekenen: (1) geen dubbeltelling: een vrijgekomen woning wordt aan een maatregel toegerekend; (2) verschillende instrumenten en uitvoerders; (3) verschillend bewijsniveau, zodat de betrouwbaarheid per spoor zichtbaar blijft; (4) per maatregel kan apart worden gestemd. Samen: prikkel om te verhuizen plus passend aanbod.
Hetzelfde onderscheid elders. Ook in andere dossiers staan een fysiek spoor en een spoor van belemmerende regelgeving en prikkels naast elkaar:
Nederland kampt met een woningtekort terwijl een groot deel van de bestaande voorraad ruim bewoond wordt (ana:34; dp:61, dp:417, dp:416). Dit is een allocatieprobleem: vraag en aanbod van woonruimte sluiten niet op elkaar aan.
De overdrachtsbelasting van 2% op woningen maakt elke verhuizing duurder en remt vooral korte, woninggedreven verhuizingen zoals kleiner gaan wonen: in het VK circa 37% minder mobiliteit bij 2 procentpunt hogere transactiebelasting (src:2388, dp:2019); in Nederland circa 8% meer verhuizingen per procentpunt lagere transactiekosten (src:2390). De opbrengst over alle onroerende zaken was in 2025 4,574 mld euro (src:2384, dp:2015); het woningdeel is circa 1,5 mld euro (schatting, dp:2020). Het CPB schaft in alle eindbeelden voor de eigen woning de OVB van 2% af (src:2389); Kansrijk woonbeleid (src:385) bevat de maatregel OVB afschaffen.
Welvaartsverlies door de verstorende OVB circa 0,5 mld euro per jaar (schatting, bandbreedte 0,3 tot 1,0). De OVB-opbrengst zelf is een overdracht en telt niet als schade. Gemiste verhuizingen circa 8.000 tot 56.000 per jaar (schatting, dp:2021).
Eerst stoppen: de OVB van 2% op woningen afschaffen (pol:422). Daarna vervangen: een inkomstenneutrale landelijke woningheffing van circa 0,045% van de WOZ-waarde, circa 180 euro per jaar voor een gemiddelde woning (pol:423; gemiddelde WOZ dp:2018; ozb woningen 2025 ter vergelijking 3,046 mld, dp:2017). Pakketsaldo circa +0,5 mld euro per jaar, contante waarde over 30 jaar circa 10,9 mld bij 2,2% en 10,1 mld bij 2,8% (schatting).
Ook uitkeringsregels beinvloeden hoe huishoudens wonen. De kostendelersnorm staat in ana:30 (pol:113) en ana:92 en wordt hier alleen genoemd (dp:274, src:31). Voor de AOW-korting bij samenwonen vond SEO (2019) slechts zeer beperkte invloed van de AOW-normen op leefvormen (src:2392); Ecorys (2025, voor SZW) raamt bij een objectief partnerbegrip 5.800 tot 10.400 extra samenwonende ouderen en 1.500 tot 2.600 vrijkomende woningen per jaar, op basis van gestelde voorkeuren (src:2391). Gezien het beperkte gedragseffect is de AOW hier geen maatregel.
Deze maatregelen bouwen geen woningen, maar verbeteren de toewijzing van de bestaande voorraad. Als ruim wonende huishoudens kleiner gaan wonen, komen eengezinswoningen vrij; dat dempt op lange termijn de bouwopgave en daarmee ruimtebeslag, bouwmaterialen en energie (minder verwarmd m2 per persoon). Het fysieke spoor (splitsen, optoppen, delen) staat in ana:34 (pol:116, src:180); beide sporen versterken elkaar.
Elasticiteiten komen deels uit het VK; de Britse stamp duty holiday liet volgens Besley, Meads en Surico (2014; niet geopend, niet als bron opgenomen) vooral verschuiving in de tijd zien. Een CPB-orde van 0,7 mld euro voor de OVB alleen is niet nagelezen. Effect op ruim wonen niet gekwantificeerd; totale WOZ-waarde en woningaantal niet bij bron gecontroleerd.
Per maatregel het welvaartssaldo (vóór overlapcorrectie) en daaronder elke effectregel: bandbreedte, klasse, thema, rekenregel en bron. Overdrachten en begrotingsposten staan erbij, maar tellen niet in het welvaartssaldo.
€ 600 mln tot € 1,2 mld per jaar
Middenwaarde € 700 mln · prijspeil 2025
Correctie voorstellen−€ 1,5 mld per jaar
Nog geen bandbreedte: één schatting · prijspeil 2025
Correctie voorstellen−€ 300 mln tot −€ 150 mln per jaar
Middenwaarde −€ 200 mln · prijspeil 2025
Correctie voorstellen€ 1,5 mld per jaar
Nog geen bandbreedte: één schatting · prijspeil 2025
Correctie voorstellenDeze effecten hebben nog geen bedrag en tellen niet mee in de bedragen hierboven. Klik door naar de effectregel.
Voor het rampscenario en de omvang van de geldstroom is nog geen bron per bedrag vastgelegd. Hieronder staan de bronnen en datapunten van de hele analyse.